在樓市上漲預期愈演愈烈的背景下，2月20日，房地產調控新政靴子落地。

當天，國務院常務會議出臺了樓市調控的新措施，包括完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五項內容。上述五條政策也被外界解讀為“新國五條”。

“樓市新政最大的意義在于為今年房地產調控新的政策指明方向，并且強化中央房地產調控政策，鞏固房地產調控前期成果，穩定房地產市場預期。同時，消除樓市反彈預期與防止房價失控，避免市場恐慌。”亞太城市房地產業協會會長謝逸楓告訴時代周報。

按照過去數年房地產調控出臺的常規程序，新的重大調控政策出臺，都是經過國務院副秘書長牽頭，通過財政部、國稅總局、國家統計局，以及發改委、住建部、國土資源部、央行等八部委的部級聯席會議才能作出最終決議。

不出意外的話，對于“新國五條”的進一步執行及細化，也將在全國兩會結束，新一屆政府正式落定之后，逐步出臺。

問責機制尚待明確

此次“新國五條”的出臺是自2009年12月開始樓市調控以來，政策經歷的第五次升級。前四次分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新國八條”，而此次出臺的“國五條”則是第五次調控升級。市場分析認為，堅持調控政策不動搖、力度不放松，無疑是扭轉市場預期的及時舉措。

“新政雖無殺傷力卻有威懾力，繼續以壓制需求與供應兩端作為主要調控方針，亮點頗多。”謝逸楓對時代周報分析說。

謝逸楓解釋，這些亮點包括：一是調控目標由房價“穩定”替代“合理回歸”。二是再提房價控制目標，房價依然是調控核心。三則重提一房一價，明碼標價。四是再提限購政策，有升級與擴大城市趨勢。五是首提個人住房房產稅改革試點范圍擴大，擴容趨勢明顯，不排除一線到二線城市同時開征。六是首提外來務工人員納入保障房體系，保障房覆蓋人群擴大。七是首提穩定房價工作納入官員業績考核的問責制度。八是首提建立調控長效機制。九是首次提差別化住房信貸政策，二套房收緊趨勢明顯。

“新國五條”的真正落實更加被關注。盡管樓市十年九調，但近日網上一則“盤點十年房價”的微博引發網民熱議，十年間全國城鎮平均房價從2381元上漲到5791元，十年上漲143%。

一面不斷調控，一面房價不斷上漲。近10年來，國務院至少召開了9次以房地產調控為主題的常務會議。其間，伴隨著經濟環境的起跌，調控政策時緊時松，調控手段時而偏市場，時而偏行政，但所有這些并未改變中國房價近10年來的總體上行趨勢。

“房價上漲根源有九個因素：貨幣超發、土地負供應、收入分配不合理、財稅分配不合理、住房需求旺盛、調控只堵不疏、供求關系失衡、市場制度缺乏長效機制、住房保障體系不完善。同時房價上漲也受多重因素的影響，譬如土地財政、城鎮化、國民收入的增加、投資渠道狹窄、通貨膨脹、負利率、土地價格、稅收政策、人口結構、單身漢、丈母娘、經濟穩定增長、基礎設施完善、城市擴容、房屋拆遷、金融發展等因素都會對房價波動產生影響。”謝逸楓分析說。

值得一提的是，此次會議強調，完善穩定房價工作責任制。其中，各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。同時建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

謝逸楓認為，問責制的關鍵是需具備明確的配套政策，否則根本無法問責。從前四輪調控問責的方式看，只是約談與通報，基本是毫無效果。因此，必須明確責任。

房產稅試點恐難普及

隨著“新國五條”的出臺，房產稅再次成為輿論關注的焦點。

2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將在2012年開始推行。鑒于在全國推行難度較大，試點從個別城市開始。2011年1月，房產稅征收試點工作在重慶和上海兩市啟動，如今被寄予厚望的房產稅試點工作已經開展兩年，但效果并不理想。

“房產稅試點未達到市場預測，從重慶、上海的試點效果看，可以說是失敗的，既沒有遏制房價上漲，也沒有對房地產市場形成有效調控，沒有增加地方稅源，更沒有代替土地財政。從目前房產稅改革的推進工作看，今年全面開征房產稅基本不可能。但是試點擴容的可能性存在，不排除深圳、廣州等一線城市，或者湖北湖南的個別城市率先開征。”謝逸楓說。

謝逸楓認為，擴容城市是否會開征，關鍵取決于地方政府與技術條件等因素。一方面是開征的條件需要完善，譬如住房聯網與房產稅的方案。另外則是前期試點效果不佳，影響了擴容的速度。因此，今年房產稅全面擴容很難，主要是房產稅改革阻力巨大，前面有四道關卡，一是一些政府官員。二是法律與法理問題。三是政府內部之間的利益矛盾。四是中央與地方之間的博弈。

目前，試點城市上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。由于其稅率較低、征收對象范圍較窄等原因導致房產稅的作用非常有限，甚至導致有些開發商為吸引客戶購房，打出買房送房產稅的口號，由此可以看出房產稅的征收稅率幅度并不是很大。

謝逸楓認為，試圖指望擴容房產稅以此來降低房價，并不可行，“房產稅不可能解決房地產根本問題，即使向富人開征，也很難讓房價下降與讓所有人都買得起商品房。”

去投資化期待長效機制

國務院2月20日再次提出堅決抑制投機投資性購房，嚴格執行商品住房限購等“國五條”措施，與房價自2012年6月止跌后連續第8個月環比上漲密切相關。

2月22日，國家統計局公布了2013年1月70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況：與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.2%。

與去年同月相比，70個大中城市中，上漲的城市有53個，也占據主力。與中國房地產指數系統百城價格指數結果基本一致，房價自去年6月止跌后連續第8個月環比上漲。

“新國五條”提出堅決抑制投機投資性購房的要求，從未來調控政策及市場面走勢來講，中央經濟工作會議已經定調2013年貨幣政策仍以穩健為特征，還要繼續加強房地產市場調控，今年繼續執行限購政策，抑制投資投機性需求，這些都是既定政策，此次“新國五條”再次強調去投資化似乎并沒有新意。

“從政策面變化趨勢來看，一旦房價出現報復性反彈風險，政策面在執行力度上比如限購政策還有可能再度階段性收緊。但是，從政策或制度走向來看，以限購、限貸、限價等行政化的調控措施并不是長久之計，必須通過長效機制的稅費政策來調節房地產市場需求及資金流向，以此達到房地產市場去投資化的目的。”張宏偉分析說。

回顧過去幾年，樓市調控一旦略有松動，市場基本面在之后幾個月馬上就會出現好轉，開發商資金面較為緊張的壓力也會減輕，房價也會面臨反彈的壓力。

“從現實面對的問題來看，我們不能再度讓房地產市場回到以投資投機為主的時代。盡管從一些機構和官方表態來看，今年房地產市場全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房價大幅反彈再采取措施急忙應對，而應未雨綢繆，建立房地產市場調控的常態化機制。”張宏偉說，從這個角度來看，當前房地產市場重現房價上漲的預期，會倒逼相關部門盡快出臺長效調控機制。”

而所謂房地產調控的長效機制，不但是土地與鋼筋水泥的供需平衡，更是公平與效率基石之上和政府職能轉變前提之下的自然結果。

“新國五條”的出臺，讓外界猜測今年是否還會有更加嚴厲的政策，謝逸楓認為，今年不存在出臺全面嚴厲調控政策的市場空間。

“按慣例，國務院已經發出第五次調控升級，需要細化政策，不會在短時間內出臺更嚴厲的調控政策。此外，大部分城市房價穩定，沒有失控。再次是政策過于頻繁，不利于市場與社會的穩定。出臺全國性的政策可能性不大，而區域性的調整則會有。”