在美國(guó)，普通家庭3—4年的收入可以買一棟別墅，但在伯克利卻要11—12年；高房?jī)r(jià)使伯克利只有不到20％的人能買得起房，并且成為一個(gè)以租為主的社區(qū)。但向往的人們?nèi)匀粡拿绹?guó)乃至全世界匯聚到伯克利。事實(shí)是，無論富人還是窮人都在伯克利較好地獲得了宜居。伯克利究竟用什么辦法，有效地解決了它的住房保障問題？

伯克利的包容與安居

2012年春節(jié)前夕，我沒有回家過春節(jié)，而是坐上前往美國(guó)舊金山的飛機(jī)。此行是去舊金山灣區(qū)的伯克利度假，但同時(shí)還有一個(gè)計(jì)劃：考察當(dāng)?shù)厝绾谓鉀Q住房保障問題。

此時(shí)，國(guó)內(nèi)住房體系建設(shè)中的問題已經(jīng)暴露無疑。雖然政府實(shí)行限購(gòu)令已有時(shí)日，房?jī)r(jià)仍然遠(yuǎn)離普通老百姓的收入；“十二五”期間完成2500萬套保障房開工建設(shè)的宏大計(jì)劃也已經(jīng)開始實(shí)施，但是人們還沒有切實(shí)感受到它的好處。對(duì)于房子問題的解決，人們已經(jīng)逐漸失去耐心和信心。此時(shí)，去成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家考察，尤其是深入基層看看人家是怎么做的，不失為一條對(duì)照省察自身問題的捷徑。

我要去的伯克利，雖然是一個(gè)只有11．3萬人的小城市，但是由于它所在的舊金山灣區(qū)是美國(guó)一塊集金融中心、硅谷、世界名校（如加州大學(xué)伯克利分校）等等于一身的黃金寶地，這一帶成為美國(guó)房?jī)r(jià)最貴的地區(qū)。在美國(guó)，普通家庭3—4年的收入可以買一棟別墅，但是在伯克利卻要11—12年；高房?jī)r(jià)使伯克利只有不到20％的人能買得起房，并且成為一個(gè)以租為主的社區(qū)（55％的家庭租房，全美國(guó)的比例是35％）。

但是，向往的人們?nèi)匀粡拿绹?guó)、乃至全世界匯聚到伯克利，在這個(gè)嬉皮士的發(fā)源地從事藝術(shù)創(chuàng)作、在這個(gè)有國(guó)家原子能實(shí)驗(yàn)室的地方從事科學(xué)研究，在世界名校加州大學(xué)伯克利分校求學(xué)。事實(shí)上是，各類精英（除伯克利本身的以外，還包括來自硅谷的技術(shù)精英和來自舊金山的商業(yè)精英）與窮人（包括窮大學(xué)生、窮藝術(shù)家和較窮的黑人）都在伯克利較好地獲得了宜居，使這個(gè)城市充滿了無可比擬的活力和生機(jī)。

伯克利究竟用什么辦法，有效地解決了它的住房保障問題？

在伯克利期間，我先后采訪了市政官員（如議員、市長(zhǎng)助理、政府住房部門負(fù)責(zé)人）、住房非營(yíng)利組織執(zhí)行總裁、住房合作社成員等一系列相關(guān)人員。有一些當(dāng)時(shí)沒能見上面的，我回北京之后又繼續(xù)通過電話進(jìn)行了采訪。這些人的描述從不同層次、不同角度呈現(xiàn)了伯克利市住房保障政策演進(jìn)過程及效果，為我們開啟了一扇從細(xì)微處了解美國(guó)社會(huì)解決住房問題的窗口。

成功市場(chǎng)模式的結(jié)果？

我原先以為，伯克利的成功，是美國(guó)市場(chǎng)住房模式日臻成熟的表現(xiàn)，伯克利不過是美國(guó)模式的一個(gè)微縮。這個(gè)模式，簡(jiǎn)言之，就是“市場(chǎng)＋政府”。其中，市場(chǎng)是主導(dǎo)，所以鼓勵(lì)大家盡量到市場(chǎng)上買房或者租房；同時(shí)政府為補(bǔ)充，對(duì)于市場(chǎng)解決不了的，政府要加以保障。相比之，我們幾乎正站在這一模式失敗的起點(diǎn)上：我們主張市場(chǎng)主導(dǎo)，但是我們的房?jī)r(jià)高到大多數(shù)老百姓買不起，甚至租不起，實(shí)際發(fā)揮不了市場(chǎng)的主導(dǎo)作用；我們主張政府保障，但我們的保障房數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，不能充分發(fā)揮政府應(yīng)盡的保障作用。所以才有了今天的困境。

在這個(gè)“市場(chǎng)＋政府”模式上，我們之于伯克利（美國(guó)），就好像一個(gè)已經(jīng)步入中年成熟期，另一個(gè)還在跌跌撞撞學(xué)步。要化解我們今天的困境，需要學(xué)習(xí)美國(guó)模式走到今天的成功經(jīng)驗(yàn)。

半個(gè)多世紀(jì)前，二十世紀(jì)三、四十年時(shí)候的美國(guó)，和今天的中國(guó)相似——大量的家庭買不起房，或者還不起房貸；由于保障房短缺，人們擁擠于棚屋之中。也正是從那時(shí)候開始，美國(guó)決心重塑了這一自由放任的市場(chǎng)化住房模式，開始兩條腿走路：

一是讓市場(chǎng)歸位，發(fā)揮其主導(dǎo)作用。其中一個(gè)重要做法，是實(shí)行長(zhǎng)期、固定利率且政府保險(xiǎn)的低息房貸，支持大量中等收入家庭買房。（美國(guó)政府住房資助的75％用于支持中等收入家庭買房，只有25％用于低收入家庭的住房保障。這與其市場(chǎng)主導(dǎo)的初衷一致）。并且，在半個(gè)多世紀(jì)里，美國(guó)通過各種手段，始終將住房?jī)r(jià)格收入比維持在3－4的水平。

二是發(fā)揮政府的保障作用。政府不僅承擔(dān)起了對(duì)窮人應(yīng)盡的保障責(zé)任，而且在半個(gè)多世紀(jì)里，它以住房支出不超過收入30％作為標(biāo)準(zhǔn)，先后嘗試了公共住房、資助開發(fā)商建房、Section8住房補(bǔ)貼等方式，力圖尋找最佳的住房保障方式，為低收入家庭提供住房保障。

這些成功探索正式我們需要學(xué)習(xí)的，伯克利將提供一個(gè)生動(dòng)的案例以供剖析。

人民（社區(qū)）的力量

但是我很快發(fā)現(xiàn)，這種認(rèn)識(shí)簡(jiǎn)單化了。“市場(chǎng)＋政府”模式，在高房?jī)r(jià)的伯克利，只能發(fā)揮有限作用。

我到伯克利的時(shí)候，城市還沒有完全走出金融危機(jī)的陰影。雖然房貸利息已經(jīng)到了歷史最低點(diǎn)（約1％），人們?nèi)匀毁I不起（2010年，伯克利的別墅中位價(jià)76．7萬美元，美國(guó)是19．2萬美元）。而且，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不景氣、失業(yè)等原因，很多家庭面臨著還不起房貸，房子被銀行收走的危險(xiǎn)。同時(shí)，伯克利的房租仍然是全美最貴之一（超過紐約）；美國(guó)租房中位價(jià)是799美元，伯克利是1450美元。

傳統(tǒng)的聯(lián)邦保障政策也顯得捉襟見肘。當(dāng)一個(gè)城市有將近20％的貧困人口，而且房?jī)r(jià)幾乎全美最貴時(shí)，聯(lián)邦要資助多少房補(bǔ)才夠呢？事實(shí)上，從80年代里根政府以來，聯(lián)邦不斷削減資金，下放包袱，住房已經(jīng)越來越成為一個(gè)地方問題。伯克利需要制度創(chuàng)新在高房?jī)r(jià)下提供住房保障。

在伯克利的制度創(chuàng)新中，進(jìn)步力量扮演了重要作用。從二十世紀(jì)六十年代開始，美國(guó)很多主要城市（如波士頓、芝加哥、舊金山等）都至少受到短暫的“進(jìn)步”運(yùn)動(dòng)的影響，一些小城市如伯克利，其政府甚至長(zhǎng)期由進(jìn)步勢(shì)力控制。我采訪的議員、住房管理局官員，以及市長(zhǎng)住房問題助理等，都是持進(jìn)步主張的人。

伯克利的進(jìn)步力量，在市場(chǎng)—政府—人民（社區(qū)）三方架構(gòu)中，突出強(qiáng)調(diào)人民（社區(qū)）的力量，主張更廣泛的公民參與，更大程度的社會(huì)平等；還主張人民對(duì)城市（社區(qū)）發(fā)展有更多的控制權(quán)，并積極發(fā)展社區(qū)所有權(quán)（城市或集體所有）作為社區(qū)控制的載體。

歷史上最激進(jìn)的例子，莫過于上世紀(jì)60年代末，市民將一塊被伯克利大學(xué)征用后又因改造資金缺乏而長(zhǎng)期廢棄的社區(qū)土地改造為“人民公園”，種上了鮮花、綠樹，為人民所有（時(shí)任加州州長(zhǎng)的里根以保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)為名派國(guó)民衛(wèi)隊(duì)進(jìn)駐，結(jié)果發(fā)生了流血沖突，其后這一公園始終為市民占有）。現(xiàn)在，社區(qū)的居民們也會(huì)為了阻止比如沃爾瑪這樣的大型超市的進(jìn)入而動(dòng)員起來（因?yàn)樗鼤?huì)沖擊社區(qū)里的夫妻小店），提交動(dòng)議，甚至進(jìn)行公投。

在住房方面，上世紀(jì)七十年代，為了應(yīng)付租金攀升，伯克利實(shí)施了租金控制、社區(qū)保護(hù)法令、區(qū)劃法令、住房標(biāo)準(zhǔn)等一系列管理性措施。同時(shí)還大力發(fā)展以集體和公共所有權(quán)為基礎(chǔ)的住房合作社和非營(yíng)利組織住房。

因此，我在伯克利看到許多各種與眾不同住房保障方式：

一次和一對(duì)在倫斯國(guó)家實(shí)驗(yàn)室工作的美國(guó)師生同乘。他們都租住一居室，但是價(jià)格大不一樣。學(xué)生的1，400美元／月（為了節(jié)省房租，找了室友同擠一個(gè)臥室—這在美國(guó)倒也不多見）；老師的卻只有500美元／月—他住的禪修中心實(shí)行租金控制，房租還停留在十多年前的水平。

還有一次采訪一個(gè)住房合作社，雖然周圍的一居室已經(jīng)賣到了十多萬美元一套，合作社里的卻只要15，000美元，而且每月房費(fèi)支付不超過450美元，不到市場(chǎng)房租的三分之一。當(dāng)然，合作社里的房子不能市場(chǎng)出售，只能連同增值一起傳給社區(qū)后來的人。

最有意思的一次，是去一個(gè)共同社區(qū)采訪（所謂共同社區(qū)，就是社區(qū)中的每戶獨(dú)立支付自家房子的房貸，但是分?jǐn)偣蚕砜臻g的房貸），社區(qū)備有客房，誰家朋友來了，5美元就可以住一個(gè)晚上。

揚(yáng)棄和超越？

伯克利解決住房保障的方式，是對(duì)“市場(chǎng)＋政府”模式的發(fā)展和揚(yáng)棄嗎？美國(guó)模式，和伯克利的方式，哪一種對(duì)中國(guó)更有借鑒意義？我希望這次的采訪能搞清楚這些問題。